Tribuna de Texas.
El valor de las viviendas en el condado de Cameron se duplicó con creces en un período de seis años, y los impuestos sobre la propiedad están aumentando en consecuencia, según una investigación del Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas en la Universidad Texas A&M.
La llegada de SpaceX en 2014 ha propiciado un rápido aumento de la riqueza en la zona, lo que, según sospechan los investigadores, también contribuyó al alza del valor de las propiedades. Y con la expansión de SpaceX y otras industrias en el área de Brownsville, los investigadores prevén que el valor de las viviendas siga subiendo.
Para los residentes de Brownsville, la ciudad más grande del condado, que llevan mucho tiempo viviendo allí, el aumento del valor de las propiedades podría traducirse en un aumento de los impuestos. Y para algunos, eso significa que no podrán permitirse el alquiler de sus casas, advierte un agente inmobiliario local.
Pero los funcionarios locales también tienen un papel que desempeñar.
Al igual que la mayoría de las ciudades de Texas, Brownsville está ultimando su presupuesto para el año fiscal 2026-2027, que comienza en octubre. El proceso incluye la fijación del tipo impositivo sobre la propiedad de los propietarios, una decisión que podría determinar si estos se enfrentan a un aumento o una reducción de impuestos.
La situación en Brownsville podría servir de ejemplo de las dificultades a las que también podrían enfrentarse otras ciudades de Texas: cómo gestionar el aumento del valor de las viviendas provocado por un auge del desarrollo económico en una comunidad históricamente de bajos salarios.
Crecimiento.
Según el Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas, el aumento del valor de las viviendas en el condado de Cameron está superando al del resto del estado.
Entre 2019 y 2025, el valor medio de las propiedades en el condado de Cameron aumentó de 75.800 a 171.900 dólares, un incremento del 127%. En cambio, el valor medio en Texas aumentó un 65%, pasando de 165.000 a 272.400 dólares.
Los impuestos también aumentaron. Durante ese mismo período, el impuesto predial promedio en el condado de Cameron se incrementó en más del 57%, pasando de $1,740 a $2,740, sin ajustar por inflación. Mientras tanto, el impuesto predial promedio en Texas aumentó un 42%, de $3,900 a $5,550.
Se prevé que ese crecimiento genere 3 millones de dólares adicionales en ingresos por impuestos a la propiedad para Brownsville, a pesar de la propuesta de la ciudad de mantener la misma tasa impositiva el próximo año.
Para el próximo año, la ciudad propone mantener la misma tasa impositiva: 60 centavos por cada 100 dólares de valor catastral.
Bob Torres, agente inmobiliario en la zona de Brownsville durante 42 años, dijo estar alarmado porque algunos clientes le han comentado que quieren vender sus casas porque ya no pueden pagar los impuestos sobre la propiedad.
“Este es el gran dilema: ¿a quién beneficia SpaceX en términos económicos y a quién perjudica económicamente?”, dijo Torres.
La histórica oferta pública inicial de SpaceX en junio permitió al público adquirir acciones de la compañía, convirtiendo en millonarios a miles de empleados, tanto actuales como antiguos, según un informe del New York Times. Se espera que esta repentina afluencia de riqueza impulse aún más el valor de las viviendas en el condado de Cameron, donde residen aproximadamente 4300 empleados de SpaceX.
La compañía está expandiendo su presencia en Texas en general. En el condado de Grimes, SpaceX anunció planes para construir una planta de fabricación de semiconductores, cuya primera fase costará casi 17 mil millones de dólares y creará 3.000 puestos de trabajo.
Pero en Brownsville, Torres dijo que la mayoría de los residentes no reciben un sueldo de SpaceX y no tienen ninguna conexión directa con la empresa, pero se enfrentan a posibles aumentos importantes en las tasas de interés y los impuestos a la propiedad.
“Es un problema”, dijo.
El valor de su propia casa aumentó drásticamente en tan solo cuatro años, pasando de unos 200.000 dólares en 2022 a unos 700.000 dólares este año.
Esa carga adicional podría ser devastadora para los propietarios de viviendas, en particular para los jubilados y otras personas con ingresos fijos, cuyo impuesto sobre la propiedad podría consumir una gran parte de sus ingresos.
“Digamos que te están cobrando medio millón de dólares”, dijo. “¿Dónde está ese medio millón de dólares? No lo tienes. No está en tu bolsillo, no está en tu banco, pero te están cobrando impuestos sobre esa cantidad”.
El administrador municipal de Brownsville, Alan Guard, dijo que no todos los valores de las viviendas están aumentando.
“Sin duda, algunas de las casas que tenemos son más caras”, dijo Guard.
Guard atribuyó en parte el aumento de los precios de las viviendas a SpaceX, pero también señaló un nuevo desarrollo residencial llamado Madeira, una comunidad planificada que está dirigida específicamente a los empleados de SpaceX, GNL y otras empresas.
Según Guard, esas propiedades tienen un valor mucho mayor, lo que a su vez repercute en las propiedades circundantes. Sin embargo, no cree que su mayor valor afecte a las viviendas en zonas como Southmost, un barrio histórico y asequible cerca de la frontera entre Texas y México.
“Creo que muchos de los valores de las propiedades se mantendrían, probablemente, muy cerca de donde estaban”, dijo Guard refiriéndose a su valor tasado.
Como sugirió Guard, el aumento de los precios de las viviendas podría deberse a la afluencia de viviendas nuevas que se construyeron durante el período de seis años en el que se realizó la investigación, dijo Lynn D. Krebs, economista del Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas en la Universidad de Texas A&M.
“Las casas nuevas casi siempre cuestan más que una casa de, digamos, 20 o 30 años”, dijo Krebs. “Así que, si bien el precio medio aumentó 2,3 veces, eso no significa que el precio de la vivienda de todos haya aumentado en esa proporción”.
El aumento de los impuestos sobre la propiedad también podría atribuirse a las viviendas más nuevas y caras construidas durante ese período.
“Es una combinación de múltiples factores, y sospecho que el principal determinante fue la incorporación de nuevas viviendas”, afirmó.
Sin embargo, se prevé que el propietario promedio vea un aumento del 10% en los impuestos a la propiedad con la tasa propuesta.
Para aquellos preocupados por una factura de impuestos elevada, Torres, el agente inmobiliario de Brownsville, les aconsejó que se prepararan para impugnar el valor de su vivienda cuando los distritos de tasación la evalúen anualmente.
“Prepárense”, dijo. “Y tienen que hacer sus deberes”.
Prestación de servicios.
Otra solución para los residentes que sienten el estrés de una mayor carga impositiva reside en su gobierno local, que tiene el poder de compensar el aumento del valor de las viviendas mediante la adopción de lo que se denomina una tasa impositiva sin nuevos ingresos, dijo Krebs.
La tasa impositiva sin aumento de ingresos es aquella que se calcula para recaudar la misma cantidad de ingresos por impuestos a la propiedad que el año anterior. Para Brownsville, esta tasa sería inferior a la propuesta actualmente.
Si los líderes de la ciudad hubieran optado por adoptar la tasa sin nuevos ingresos, incluso podría haber conllevado una reducción de impuestos para algunos propietarios.
“Los gobiernos locales pueden compensar por completo el aumento del valor de las propiedades, al menos el aumento promedio del valor de las propiedades”, dijo Krebs.
Señaló que el cálculo de la tasa de ingresos nulos solo tiene en cuenta los ingresos que la ciudad obtendría de las propiedades existentes, lo que significa que la ciudad seguiría obteniendo ingresos adicionales con respecto al año anterior provenientes de nuevas propiedades.
“Así que la ausencia de nuevos ingresos no significa que no habrá nuevos ingresos en total. Simplemente significa que no vamos a aumentar los ingresos procedentes de las propiedades que figuraban en la lista del año anterior”, explicó.
Pero Guard, el administrador de la ciudad de Brownsville, dijo que a medida que la ciudad crece, los residentes quieren más servicios de la ciudad y que existen limitaciones en la forma en que la ciudad puede recaudar fondos para proporcionar esos servicios.
“No lo controlamos. No lo controlamos en absoluto”, dijo Guard. “Tenemos un conjunto de servicios que la gente quiere”.
En los últimos 10 años, los salarios de los empleados municipales han aumentado aproximadamente un 36%, según Guard. Mientras tanto, el índice de precios al consumidor para los asalariados urbanos ha aumentado aproximadamente un 40%.
Además de los salarios de los empleados, también está aumentando el costo de la atención médica, la gasolina y los equipos.
“La gente no pide menos servicios, quiere más”, dijo. “Quieren que se hagan más cosas en sus calles, quieren más parques, quieren que sus parques estén mejor mantenidos, quieren más policías, necesitamos otra estación de bomberos”.
Y los fondos que se espera que recauden no parecen ser suficientes.
Guard declaró que su departamento solicitó 10 millones de dólares para nuevos empleados, servicios, suministros y materiales. Solo recibieron 2,1 millones de dólares.
“No estamos recortando nada, así que somos financieramente sostenibles, pero hay una gran necesidad en ese sector”, dijo.
Planificar con anticipación.
A medida que aumenta la demanda de vivienda, las restricciones locales a la construcción de nuevas viviendas están siendo objeto de un escrutinio cada vez mayor.
Las ciudades pueden adoptar ordenanzas de zonificación que, por ejemplo, restrinjan los barrios residenciales a una sola vivienda por cada cuarto de acre. Los barrios también podrían exigir que las viviendas cumplan con ciertos elementos de diseño, como fachadas de ladrillo.
Estas condiciones podrían ser apoyadas por los propietarios que desean que las casas vecinas cumplan con ciertos estándares, pero eso, a su vez, eleva su valor.
“Existe una tensión constante entre quienes intentan aumentar la oferta de viviendas para que la gente tenga precios razonables y quienes, bueno, tal vez quieran resistirse a eso”, dijo Krebs.
En Brownsville, los funcionarios municipales están planificando el futuro de las viviendas mediante la elaboración de un plan maestro. Según Guard, el proceso de elaboración de dicho plan incluirá escuchar a los residentes sobre el tipo de vivienda que desean.
También están en conversaciones con empresas como SpaceX y Saronic Technologies sobre las necesidades de vivienda para sus empleados. Saronic, fabricante de embarcaciones no tripuladas con inteligencia artificial con sede en Austin, anunció la construcción de un astillero naval de 3200 millones de dólares en el puerto de Brownsville. Prevén atraer a 10 000 personas a la zona de Brownsville en los próximos 10 años.
Según Guard, la comisión municipal está centrada en garantizar que nadie se quede atrás mientras planifican ese futuro.
“Si puedes trabajar en Brownsville, necesitas poder permitirte vivir en Brownsville”, dijo. “Somos muy conscientes de eso y lo tenemos muy en cuenta al elaborar este plan maestro de vivienda”.
La labor informativa en el Valle del Río Grande cuenta con el apoyo parcial de Methodist Healthcare Ministries of South Texas, Inc.
