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A Mathew Davis, quien vive en un refugio para personas sin hogar en Austin, Texas, le encantaría tener su propio apartamento. Pero con el poco dinero que gana donando plasma sanguíneo, incluso una pequeña vivienda de 450 dólares al mes —sin agua corriente y con baño compartido— resultaría inalcanzable.
Mientras tanto, más de 4.500 unidades que la ciudad clasifica como asequibles —casi el 16% del total— permanecen vacías.
“Realmente no gano suficiente dinero para permitirme nada”, dijo Davis, de 49 años, refiriéndose a los pocos cientos de dólares que percibe al mes. “Simplemente sigo intentando nadar contracorriente”.
Las personas más pobres de Estados Unidos se enfrentan a la escasez más aguda de viviendas asequibles. Sin embargo, la mayoría de las viviendas para personas de bajos ingresos financiadas en los últimos años están destinadas a quienes ganan el 50% de la mediana de ingresos de la zona o más, según una encuesta realizada a agencias estatales de vivienda.
Algunas ciudades están experimentando ahora un aumento en las vacantes a medida que los alquileres de estas unidades se acercan a los precios del mercado. El resultado: apartamentos designados como asequibles permanecen vacíos porque los más pobres entre los pobres no pueden pagarlos.
Entretanto, algunas personas se ven obligadas a vivir en la calle y otras a enfrentar situaciones desesperadas para pagar una vivienda que no pueden costear.
Las personas más pobres tienen pocas opciones de vivienda
Solo hay alrededor de 4 millones de unidades de alquiler asequibles disponibles para los 11 millones de hogares inquilinos de ingresos extremadamente bajos que existen en el país, según el informe anual más reciente de la Coalición Nacional de Vivienda para Bajos Ingresos (National Low Income Housing Coalition).
Se trata de personas cuyos ingresos anuales se sitúan por debajo de los umbrales federales de pobreza —poco menos de 16.000 dólares para un hogar unipersonal— o por debajo del 30% de la mediana de ingresos de su zona, tomándose como referencia la cifra más alta de ambas. Este grupo representa aproximadamente una cuarta parte de los hogares inquilinos de Estados Unidos e incluye a muchas personas con empleos de bajos salarios, adultos mayores y personas con discapacidad que viven de ingresos fijos.
Alrededor de tres cuartas partes de los hogares inquilinos de ingresos extremadamente bajos destinan más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler y los servicios públicos, según el informe, lo que deja poco margen para cubrir otras necesidades básicas. Sin embargo, las viviendas reservadas para estos inquilinos representaron solo alrededor del 12 % de las unidades de vivienda asequible financiadas en 2024 mediante el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés), un programa federal que otorga créditos fiscales a los promotores inmobiliarios a cambio de mantener alquileres bajos durante al menos 30 años, según cifras del Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda.
La mayoría de estas viviendas están destinadas a personas que ganan al menos el 50 % de la mediana de ingresos de la zona (AMI, por sus siglas en inglés). En Austin, esto equivale a una persona que gana aproximadamente 47.000 dólares al año, frente a una persona de ingresos extremadamente bajos que gana menos de 28.000 dólares.
El programa ha financiado casi 4 millones de unidades asequibles en todo el país desde su creación hace 40 años. No obstante, algunos expertos sostienen que es ineficiente y más costoso que los vales de vivienda.
“Es enormemente complejo y burocrático, y eleva enormemente los costos de construcción debido a lo complicadas que son las normas”, afirmó Chris Edwards, economista del Instituto Cato —un centro de estudios libertario—, quien declaró ante el Congreso que la complejidad del programa había “generado” toda una industria de bufetes de abogados y firmas contables dedicados exclusivamente a su administración.
“Si se va a subvencionar la vivienda asequible, el dinero debería entregarse directamente a los inquilinos”, señaló, refiriéndose a los vales de vivienda.
Otros expertos sostienen que ambos programas se complementan bien, ya que las propiedades construidas con el crédito fiscal están obligadas a aceptar vales, mientras que los propietarios de apartamentos a precios de mercado en muchos estados no tienen esa obligación.
Aun así, existe un importante déficit de financiación federal: los expertos estiman que solo una de cada cuatro familias elegibles llega a recibir vales. Estos vales pueden ayudar a las personas más pobres a pagar viviendas destinadas a grupos de mayores ingresos, pero las listas de espera pueden prolongarse durante años.
Algunos promotores de vivienda asequible afirman que, sin los vales, no resulta económicamente viable ofrecer unidades para personas con ingresos extremadamente bajos.
True Ground Housing Partners, una empresa promotora de vivienda asequible en el área de Washington D. C., ofrece un ejemplo: una unidad destinada a personas que ganan el 60 % de la mediana de ingresos de la zona —casi 70.000 dólares al año— genera 1.715 dólares mensuales en concepto de alquiler. Sin embargo, tras descontar 1.575 dólares correspondientes a la hipoteca y a los gastos operativos, solo quedan 140 dólares. “Las cifras no mienten”, afirmó la presidenta y directora ejecutiva Carmen Romero, señalando que una persona de ingresos extremadamente bajos pagaría solo la mitad de ese alquiler.
“Nuestros costos no hacen realmente posible crear una unidad destinada a personas con ingresos del 30% del AMI, a menos que existiera una cantidad extraordinaria de subsidios que, sencillamente, no existe”.
La vivienda asequible compite con los alquileres a precio de mercado
Entretanto, los alquileres de viviendas asequibles para personas con ingresos del 60% del AMI se están acercando a los de los apartamentos a precio de mercado en ciudades estadounidenses como Austin, Denver y Portland (Oregón).
Como resultado, algunas personas optan por pagar un poco más por apartamentos a precio de mercado, que requieren menos verificación de ingresos y ofrecen una aprobación más rápida, lo que deja un número creciente de unidades asequibles vacías.
En Austin, la tasa de desocupación de todas las viviendas asequibles se acerca al 16%, con más de 4.500 unidades vacías, según la firma de datos y análisis inmobiliarios CoStar. Una tasa de desocupación saludable se sitúa en torno al 5%.
LDG Development, una empresa promotora de viviendas asequibles, informó de una tasa de desocupación del 12% en sus unidades destinadas a personas con ingresos del 60% del AMI en Austin.
