Texas Tribune.
Heather Colley y sus dos hijos se mudaron cuatro veces en cinco años huyendo de los altos alquileres en el este de Tennessee, que, como gran parte de la América rural, no se ha librado del aumento vertiginoso de los costos de la vivienda.
Un regalo familiar en 2021 de una pequeña parcela de tierra ofreció una oportunidad de tener una vivienda propia, pero construir una casa estaba fuera del alcance de la madre soltera y manicurista de 45 años que gana $ 18,50 por hora.
Eso cambió cuando obtuvo $272,000 de una organización sin fines de lucro para construir una casa de tres habitaciones gracias a un programa de subvenciones que ha facilitado la vivienda asequible en zonas rurales durante décadas. Se mudó en junio pasado.
“Cada vez que entro en mi garaje, me pellizco”, dijo Colley.
Ahora, el presidente Donald Trump quiere eliminar esa subvención, el Programa de Asociaciones de Inversión HOME, y los republicanos de la Cámara de Representantes que supervisan las negociaciones del presupuesto federal no incluyeron fondos para ello en su propuesta presupuestaria. Expertos y agencias estatales de vivienda afirman que esto retrasaría decenas de miles de futuros proyectos de vivienda asequible en todo el país, perjudicando especialmente a las ciudades de los Apalaches y los condados rurales, donde la ayuda gubernamental es escasa y los inversores son escasos.
El programa ha ayudado a construir o reparar más de 1,3 millones de viviendas asequibles en las últimas tres décadas, de las cuales al menos 540.000 estaban en distritos del Congreso que son rurales o significativamente rurales, según un análisis de datos federales realizado por Associated Press.
“Quizás no se dan cuenta del gran alcance de estos programas”, dijo Colley, quien votó por Trump en 2024. Entre ese medio millón de viviendas que HOME ayudó a construir, el 84% estaban en distritos que votaron por él el año pasado, según el análisis de AP.
“Entiendo que no queremos gastar de más ni malgastar el dinero de los contribuyentes”, dijo Colley, “pero estos recortes presupuestarios generalizados me hacen reconsiderarlo la próxima vez que vaya a las urnas”.
El programa HOME, iniciado bajo la presidencia de George H. W. Bush en la década de 1990, sobrevivió años de disputas presupuestarias, pero se ha visto mermado por años de aumento de los costos de construcción y estancamiento de la financiación. Esto ha implicado menos viviendas, incluso en algunas zonas rurales donde los precios de las viviendas han aumentado más rápido que en las ciudades.
El programa ha invertido más de $38 mil millones a nivel nacional desde que comenzó a cubrir las brechas de financiación y a atraer más inversión para adquirir, construir y reparar viviendas asequibles, según datos del HUD. Se han destinado fondos adicionales a proyectos que aún no se han finalizado y a ayudas para el alquiler.
El futuro de HOME está en el limbo político
Para compensar la brecha dejada por los recortes propuestos, los republicanos de la Cámara de Representantes quieren recurrir a casi 5 mil millones de dólares de un fondo relacionado de la era de la pandemia que dio a los estados hasta 2030 para gastar en proyectos que apoyen a las personas sin hogar o que enfrentan la falta de vivienda.
Sin embargo, esos 5.000 millones de dólares pueden ser mucho menos, ya que muchos proyectos aún no han sido registrados en el sistema de seguimiento del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, según las agencias de vivienda estatales y las asociaciones que las representan.
Un portavoz de HUD, que administra el programa, dijo que HOME no es tan efectivo como otros programas en los que sería mejor gastar el dinero.
A diferencia de Trump, los republicanos del Senado aún han incluido fondos para HOME en su proyecto de presupuesto. En las próximas negociaciones, ambas cámaras podrían llegar a un acuerdo y reducir, pero no eliminar, la financiación de HOME, o extender el presupuesto general del año pasado.
White House spokesperson Davis Ingle didn’t respond to specific questions from the AP. Instead, Ingle said that Trump’s commitment to cutting red tape is making housing more affordable.
A bipartisan group of House lawmakers is working to reduce HOME’s notorious red tape that even proponents say slows construction.
Some rural areas are more dependent on HOME
In Owsley County — one of the nation’s poorest, located in the rural Kentucky hills — residents struggle in an economy blighted by coal mine closures and declining tobacco crop revenues.
Affordable homes are needed there, but tough to build in a region that doesn’t attract larger-scale rental developments that federal dollars typically go toward.
That’s where HOME comes in, said Cassie Hudson, who runs Partnership Housing in Owsley, which has relied on the program to build the majority of its affordable homes for at least a dozen years.
A lack of additional funding for HOME has already made it hard to keep up with construction costs, Hudson said, and the organization builds a quarter of the single-family homes it used to.
“Particularly for deeply rural places and persistent poverty counties, local housing developers are the only way homes and new rental housing gets built,” said Joshua Stewart of Fahe, a coalition of Appalachian nonprofits.
That’s in part because investment is scant and HOME steps in when construction costs exceed what a home can be sold for — a common barrier in poor areas of Appalachia. Some developers use the profits to build more affordable units. Its loss would erode those nonprofits’ ability to build affordable homes in years to come, Stewart said.
One of those nonprofits, Housing Development Alliance, helped Tiffany Mullins in Hazard, Kentucky, which was ravaged by floods. Mullins, a single mother of four who makes $14.30 an hour at Walmart, bought a house there thanks to HOME funding and moved in August.
Mullins sees the program as preserving a rural way of life, recalling when folks owned homes and land “with gardens, we had chickens, cows. Now you don’t see much of that.”
It’s a long-term impact
In congressional budget negotiations, HOME is an easier target than programs such as vouchers because most people would not immediately lose their housing, said Tess Hembree, executive director of the Council of State Community Development Agencies.
The effect of any reduction would instead be felt in a fizzling of new affordable housing supply. When HOME funding was temporarily reduced to $900 million in 2015, “10 to 15 years later, we’re seeing the ramifications,” Hembree said.
That includes affordable units built in cities. The biggest program that funds affordable rental housing nationwide, the Low-Income Housing Tax Credit, uses HOME grants for 12% of units, totaling 324,000 current individual units, according to soon-to-be-published Urban Institute research.
El proyecto de ley de gastos de Trump que los republicanos aprobaron este verano aumentó el LIHTC, pero los expertos dicen que reducir o recortar aún más el HOME haría que esos créditos fueran menos utilizables.
“Generalmente se trata de LITHC más HOME”, dijo Tim Thrasher, director ejecutivo de Community Action Partnership del Norte de Alabama, que construye apartamentos asequibles para algunos de los más pobres del país.
En las exuberantes montañas del este de Virginia Occidental, Woodlands Development Group recurre a HOME para sus proyectos rurales más pequeños. Dado que ayuda a personas con ingresos más diversos, HOME es “uno de los pocos programas disponibles que nos permite desarrollar viviendas verdaderamente para la fuerza laboral”, afirmó el director ejecutivo Dave Clark.
Son esos trabajadores —enfermeras, personal de primera respuesta, maestros— para quienes organizaciones sin fines de lucro como Creative Compassion, del este de Tennessee, utilizan HOME para construir. Con el programa en peligro, la administradora de subvenciones, Sarah Halcott, expresó su temor por sus clientes, quienes luchan contra el aumento en el costo de la vivienda.
“Esto es simplemente otro clavo en el ataúd de las zonas rurales”, dijo Halcott.
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Kramon reportó desde Atlanta. Bedayn reportó desde Denver. Herbst contribuyó desde Nueva York y Kessler reportó desde Washington, D. C.
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Kramon es miembro del cuerpo de The Associated Press/Report for America Statehouse News Initiative. Report for America es un programa nacional de servicio sin fines de lucro que coloca a periodistas en redacciones locales para informar sobre temas poco conocidos.
