¿Si firmamos un contrato para vender nuestra propiedad y después nos arrepentimos y ya no queremos vender nuestra casa, nos podemos echar para atrás? O nos haremos merecedores de una demanda? Nos puede obligar un tribunal a que cumplamos con el contrato de venta y que le vendamos la propiedad al comprador aun cuando nosotros no estemos ya de acuerdo o hayamos cambiado de parecer?
Cuando el contrato es valido si nos puede obligar un tribunal a que vendamos la casa, aunque no queramos, y nos puede forzar a que nos apeguemos al contrato que firmamos. O sea que la repuesta es si. Asi como también es cierto que nos podamos hacer merecedores de una demanda.
El contrato se considera valido si hubo una oferta por parte del comprador y después los vendedores aceptaron la oferta de compra e inclusive se intercambio algo de dinero (down payment), o sea lo que viene siendo el enganche. En Ingles decimos que se dieron el “offer, acceptance and consideration.” Los elementos fundamentales de un contrato valido.
Cuando se da este problema, los compradores pueden contratar a un abogado para que demande al vendedor y lo demande entre otras cosas – aparte del incumplimiento del contrato – por lo que llamamos “specific performance.” O sea que le pedimos al tribunal que forze al vendedor hacer cierto acto. El forzar al demandado hacer cierta cosa le llamamos “specific performance.” El acto en este caso seria presentarse en la casa de títulos y firmar las escrituras para realizar el traspaso de la propiedad.
El juez les ordenaría a los vendedores que vayan y firmen el traspaso. Si estos todavía se rehúsan, entonces el juez puede dictaminar que estos estan violando el fallo judicial y entonces puede encontrarlos en “civil contempt.” Esto quiere decir que las partes estan desobedeciendo al juez y se pueden ameritar una multa o unos dias en la cárcel, privados de su libertad. La mayor de las veces nada mas llega a multa el desobedecer al juez, mas sin embargo hay que entender que el juez también tiene la autoridad de encerrarnos por desobedecerle.
Porque haría esto el tribunal si ya no queremos vender? Imaginese que los compradores ya vendieron su otra casa o cancelaron el contrato de renta en donde vivían antes. Donde se supone que vivirán ahora? Imaginese que los compradores ya habían hecho gastos en la inspección de la casa o habían hecho los gastos del topografo (survey)? Que tal si los compradores venían desde otra ciudad y se estaban mudando ahora al nuevo pueblo en donde estaba la casa?
Si usted ya firmo un contrato de venta y ahora se quiere arrepentir y ya no quiere vender, entonces es importante que consulte a un abogado. Lo primero que debe de checar el abogado es el contrato de venta y si contiene alguna cláusula que le permita a usted o a ambas partes cancelar el contrato sin ningún castigo o recargo.
Segundo. Usted también puede preguntarle al comprador si este gusta cancelar el contrato de manera voluntaria sin ninguna repercusión. A lo mejor el comprador entiende sin ningún problema y esta de acuerdo que usted cancele el contrato. Si el comprador insiste en comprar la casa entonces usted le puede ofrecer pagarle cierta cantidad para que se desista y no demande. Esto seria la ultima opción, pero quizás el comprador acepte y desista ya que se va a llevar un dinerito.
Hay que recordar que aunque el comprador este de acuerdo en terminar el contrato, es muy posible que todavía le debamos al corredor de bienes raíces su comisión. Normalmente el trabajo del corredor es de encontrar a un comprador que este “listo, capaz y preparado,” para comprar la propiedad de acuerdo a los términos del vendedor o realizar la compra. En Ingles decimos “ready, willing and able.”
O sea que si el corredor de bienes raíces encuentra a un comprador que firme el contrato de venta de acuerdo a los términos estipulados por el vendedor, se presume que el corredor ya cumplió con su obligación de encontrar a un comprador “listo, capaz y preparado.” Y si el corredor ya cumplió con su obligación, entonces el también ya realizo su trabajo y se le debe de pagar por sus servicios.
Carlos H. Cisneros es Abogado en Brownsville, Texas y maneja asuntos criminales federales y estatales, así como asuntos civiles por accidentes o muerte a raíz de la negligencia de terceros o como resultado de productos defectuosos. El contribuye esta columna como un servicio a la comunidad hispana. Aparte, tiene licencia para litigar en los tribunales de todo Texas, tribunales federales (Distrito Sur), cortes de apelación. Preguntas, Sugerencias Y Citas en el 1002 E. Taylor, Brownsville, o Tel. 956.504.2260, Email: carloscisneroslawyer@hotmail.
