AP.
El alza vertiginosa del valor de las viviendas y la escasez de viviendas en el mercado dieron a los propietarios la ventaja durante años a la hora de vender. Eso ya no es un hecho.
En todo el país, a los vendedores les resulta cada vez más difícil negociar. La escasez de compradores de vivienda que puedan permitirse comprar y la incertidumbre sobre las perspectivas económicas, el empleo y las tasas hipotecarias presionan a los vendedores para que cedan terreno en la mesa de negociación.
En algunos mercados, principalmente en el sur y el oeste, los propietarios ansiosos por vender son más propensos a ofrecer a los compradores una mejor oferta. Esto podría incluir un precio más bajo, un pago inicial para reducir ligeramente la tasa hipotecaria del comprador y fondos para los costos de cierre y cualquier reparación o mejora que pueda surgir después de la inspección de la vivienda.
Las razones: Los potenciales compradores se resisten a lo que consideran precios de venta poco razonables, mientras que al mismo tiempo las nuevas construcciones están dando a los compradores más opciones y presionando a los vendedores para que hagan sus casas más atractivas.
Como resultado, si bien el precio medio nacional de venta de viviendas aumentó ligeramente en julio, algunas áreas metropolitanas experimentaron una disminución, lo que indica una inversión en la dinámica de poder entre compradores y vendedores. Es raro ver el tipo de guerras de ofertas desorbitadas que dispararon el valor de las viviendas en aproximadamente un 50 % a nivel nacional a principios de esta década. Las ofertas muy bajas son más comunes.
A pesar de esta tendencia esperanzadora, el mercado inmobiliario sigue sumido en una crisis. Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos se sitúan aproximadamente un 1,3 % por debajo de su nivel durante los primeros siete meses del año pasado, cuando alcanzaron su nivel más bajo en casi 30 años.
El precio medio nacional de venta de viviendas aumentó ligeramente en julio respecto al año anterior, alcanzando los $439,450, según Realtor.com. La agencia inmobiliaria determinó que el máximo que un comprador con ingresos familiares promedio en EE. UU. puede gastar en una vivienda es de $298,000. El análisis asume un pago inicial del 20% y una hipoteca a 30 años con una tasa fija del 6.74%. Según estos criterios, 7 de cada 10 compradores de vivienda no pueden acceder al mercado por el precio.
Las casas permanecen en el mercado mientras las ventas se desaceleran
El mercado inmobiliario ha estado estancado desde 2022, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a subir desde mínimos históricos. El número de viviendas disponibles para la venta se desplomó, mientras que los precios siguieron subiendo.
A nivel nacional, cada vez más casas se ponen a la venta y permanecen sin vender por más tiempo debido a que los compradores no han querido o no han podido cerrar un trato. Las propiedades en venta activas —un recuento que abarca todas las casas en el mercado, excepto aquellas pendientes de venta definitiva— aumentaron en julio por vigésimo primer mes consecutivo, con un aumento de casi el 25 % respecto al año anterior, según Realtor.com.
La marea cambia lentamente
El inventario de viviendas en venta en Estados Unidos ha aumentado gradualmente a medida que el mercado se ha desacelerado y ahora se encuentra en un nivel donde la oferta y la demanda están más equilibradas. Sin embargo, en estados como Texas y Florida, el número de viviendas en venta ha aumentado considerablemente, en parte porque estos estados son focos de construcción de viviendas nuevas.
Los compradores de vivienda podrían tener ahora mayor influencia que los vendedores en el sur y el oeste, donde el inventario de viviendas ha aumentado en un solo dígito, en comparación con los niveles prepandemia. Las condiciones son más difíciles en los mercados del medio oeste y el noreste, donde la oferta de viviendas se mantiene un 40% y un 50% por debajo de los niveles prepandemia, respectivamente, según Realtor.com.
Los vendedores sienten el impacto y cambian el precio
Después de aproximadamente dos meses en el mercado y tres jornadas de puertas abiertas, la casa de Doug McCormick aún no ha recibido una sola oferta.
El empresario jubilado y su esposa pusieron inicialmente a la venta la casa de 4 dormitorios y 4,5 baños ubicada en Evergreen, una comunidad montañosa a unos 48 kilómetros al oeste de Denver, por 1,3 millones de dólares. Rebajaron el precio a unos 1,28 millones de dólares. Esta oferta tampoco logró atraer a un comprador.
McCormick, de 80 años, dice que espera que las tasas hipotecarias bajen un poco y atraigan a más compradores. Pero también está considerando simplemente alquilar la propiedad.
“Es algo que tengo muy presente”, dijo. “Sigo recordándome que solo se necesita un comprador”.
La situación de McCormick no es única. Ante la disminución de la demanda, más vendedores han recurrido a reducir su precio inicial de venta, a menudo varias veces, sin éxito.
“Aunque estamos viendo una cantidad sustancial de reducciones de precios, a veces no es suficiente para trasladar la casa; sigue ahí”, dijo Annie Foushee, agente de Redfin en Denver.
El precio medio de venta de viviendas en Austin cayó un 4,9 % en julio respecto al año anterior, mientras que en Miami bajó un 4,7 %. Otras áreas metropolitanas con fuertes caídas en sus precios de venta fueron Chicago (4,4 %), Los Ángeles (4,2 %) y Denver (4 %).
Cuando los compradores también son vendedores
Lindsay Olesberg y su esposo, John, saben lo que es navegar ambos lados de la crisis de la vivienda.
La pareja puso a la venta su casa de 4 dormitorios y 3,5 baños en las afueras de Albuquerque por 835.000 dólares en junio de 2024, después de que John, un científico investigador, consiguiera un nuevo trabajo en Texas. El plan: vender la casa, mudarse a Austin y comprar una vivienda allí. Les llevó más de un año, durante el cual bajaron el precio varias veces, retiraron la casa temporalmente del mercado y algunas ofertas fracasaron.
Al final, acordaron venderlo por 40.000 dólares menos que su precio original.
Comprar una casa fue mucho más fácil. Los Olesberg no tuvieron problemas para encontrar casas que les gustaran y que pudieran permitirse en Austin, donde el inventario de viviendas aumentó casi un 60 % en julio en comparación con los niveles prepandemia.
Compraron una casa de cinco habitaciones y tres baños en Austin por $735,000, $30,000 menos que su precio inicial. El vendedor también aceptó cubrir $1,000 en honorarios.
“Recibimos menos por nuestra casa en Nuevo México de lo que hubiéramos deseado”, dijo Lindsay Olesberg, de 59 años, profesora de Biblia. “Pero al mismo tiempo, también sabíamos que había un mercado de compradores en Austin, así que los precios estaban bajando”.
Retirar viviendas del mercado
En los mercados donde ahora los compradores tienen la ventaja, los vendedores que pueden darse el lujo de esperar a menudo optan por retirar sus anuncios en lugar de verse presionados a bajar mucho el precio.
Tammy Tullis puso a la venta su casa en South Miami, un suburbio de Miami, en junio. Pero la casa de cuatro dormitorios y tres baños y medio no recibió muchas ofertas inicialmente, así que redujo su precio de $2.8 millones en $100,000. Esto ayudó a impulsar la participación durante una jornada de puertas abiertas, pero solo recibió ofertas muy bajas.
“Se equivocaron entre 400.000 y 500.000 dólares”, dijo Tullis, de 51 años.
El mes pasado, la asesora financiera retiró la propiedad del anuncio. Es posible que la vuelva a publicar pronto.
“Quiero vender, pero no tengo prisa”, dijo Tullis.
¿Se avecinan tasas más bajas?
La administración Trump ha presionado a la Reserva Federal para que baje las tasas de interés, argumentando que esto beneficiará al mercado inmobiliario. Sin embargo, los compradores de vivienda, y los políticos, deben tener en cuenta que el banco central solo influye directamente en las tasas a corto plazo, mientras que la mayoría de las hipotecas se basan en el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. Por lo tanto, unas tasas hipotecarias más bajas no estarían garantizadas, incluso si la Fed recorta las tasas la próxima semana, como prevé el mercado.
Y aunque las tasas hipotecarias más bajas aumentarían el poder adquisitivo de los compradores de viviendas, también podrían atraer más compradores, dando a los vendedores menos incentivos para seguir bajando los precios.
Los economistas en general esperan que la tasa promedio de una hipoteca a 30 años se mantenga cerca del rango del 6% este año.
