El incipiente interés de los republicanos en la crisis inmobiliaria de Texas podría crear extraños compañeros políticos.
Los legisladores republicanos podrían intentar obligar a las ciudades de Texas a permitir una mayor densidad de viviendas mientras el estado enfrenta una crisis inmobiliaria.
Los legisladores republicanos han comenzado a señalar que reducir los altos precios de las viviendas y los alquileres en el estado será un objetivo importante cuando regresen a Austin el próximo año.
El enfoque tradicional de los republicanos de Texas para combatir los crecientes costos de la vivienda ha sido controlar los impuestos a la propiedad, que se encuentran entre los más altos del país. Pero una idea para resolver la creciente crisis inmobiliaria del país ha ido ganando terreno tanto en los estados rojos como en los azules: reducir o eliminar las normas de zonificación urbana y uso del suelo que determinan qué tipo de vivienda se puede construir y dónde.
Muchos defensores de la vivienda creen que estas políticas obstaculizan la construcción de suficientes viviendas. Argumentan que frenarlos o deshacerse de ellos reduciría los precios de las viviendas y los alquileres, y daría a los posibles compradores una oportunidad de luchar por ser propietarios de una casa.
A diferencia de muchos de los temas polémicos que generan marcadas divisiones partidistas entre los legisladores de Texas, abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda en el estado podría fomentar alianzas inusuales entre republicanos y demócratas durante la sesión legislativa del próximo año. Esto se debe a que las actitudes subyacentes que los tejanos tienen sobre la vivienda no se dividen claramente en líneas partidistas.
Los posibles propietarios e inquilinos, independientemente de su afiliación política, están desesperados por conseguir viviendas más baratas. Los propietarios de viviendas que tienden a resistirse al desarrollo (a menudo denominados NIMBY, que significa “No en mi patio trasero”) se pueden encontrar tanto en bastiones republicanos como demócratas.
Para los conservadores que expresaron su apoyo a las reformas de zonificación en las últimas semanas, reducir las regulaciones gubernamentales y dejar que el libre mercado tome el mando tiene un claro atractivo. También podría reforzar los derechos de los propietarios al permitirles construir más en sus terrenos.
“Hay demasiado gobierno involucrado en el tema de la asequibilidad de la vivienda”, dijo James Quintero, director de políticas del Proyecto de Protección al Contribuyente de la fundación. “En la medida en que podamos limitar o eliminar por completo al gobierno, comenzaremos a aliviar el problema y permitiremos que las fuerzas del mercado lo corrijan”.
El representante estatal Cody Vasut , un republicano del área de Houston cercano al liderazgo de la Cámara de Representantes, insinuó que recibiría con agrado una propuesta para al menos reducir esas regulaciones en la próxima sesión.
“Queremos tener buenas políticas que fomenten el desarrollo para bajar los precios”, dijo Vasut durante un panel en febrero en una reunión de activistas y grupos pro vivienda en Austin. “Y la mejor manera de hacerlo es sacar al gobierno un poco más del camino para que el libre mercado despegue y ofrezca un buen producto a un precio más bajo”.
Permitir que se construyan más viviendas también podría ser otra forma de recortar o reducir los impuestos a la propiedad, una obsesión particular de los republicanos de Texas. Se cree que distribuiría la carga tributaria general entre un mayor número de hogares, lo que tiene el potencial de desacelerar el crecimiento de las facturas tributarias individuales.
“Si quieres que tus impuestos bajen, necesitas más inversión y más base impositiva para reducir la tasa [impositiva], lo que luego beneficia a todos los demás”, dijo Vasut en la conferencia YIMBYtown, que toma su nombre de un programa pro- movimiento de reforma habitacional que significa “Sí en mi patio trasero”.
Este mes, el representante estatal Brian Harrison , republicano de Midlothian, también manifestó su apoyo a la reforma de las leyes de zonificación locales y la reducción de las regulaciones de uso de la tierra como una forma de abordar la crisis de la vivienda.
“Si el gobierno quiere que la vivienda sea más asequible, debería dejar de hacerla tan inasequible”, escribió Harrison en el sitio de redes sociales X. “Dejemos que funcione el libre mercado”.
La Texas Public Policy Foundation, el influyente grupo de expertos conservador, poco después se pronunció a favor de eliminar las regulaciones locales que exigen que las casas se construyan en una cierta cantidad de terreno y restringen la cantidad de unidades de vivienda que pueden ubicarse en un lote en particular.
En opinión de Abbott, tal medida nivelaría teóricamente el campo de juego para las familias que buscan una casa, aunque los expertos en vivienda han cuestionado si restringir la actividad de compra de viviendas de los inversores beneficiaría en última instancia a los compradores individuales.
“Apoyo firmemente los mercados libres”, escribió Abbott en X. “Pero esta compra corporativa a gran escala de viviendas residenciales parece estar distorsionando el mercado y haciendo más difícil para el texano promedio comprar una casa. Esto debe agregarse a la agenda legislativa para proteger a las familias de Texas”.
Los comentarios de Abbott provocaron críticas de algunos conservadores de Texas que argumentaron que tal medida interferiría indebidamente en el libre mercado, incluido Don Huffines, un exsenador estatal que desafió sin éxito a Abbott en las primarias de 2022.
“Aquí hay algunas soluciones: ELIMINAR los impuestos a la propiedad, IMPEDIR que los gobiernos locales zonifiquen las viviendas asequibles para la venta, DETENER los NIMBY que están convirtiendo a Texas en California, ABRIR tanto terreno como sea posible para nuevas viviendas, EQUILIBRAR el presupuesto federal, que debería detener la inflación y reducir las tasas de interés”, escribió Huffines en X.
El interés de los republicanos en la asequibilidad de la vivienda puede indicar una creciente alarma de que los altos precios de las viviendas y los alquileres del estado podrían eventualmente poner en peligro el llamado milagro económico de Texas, dijo Brandon Rottinghaus, profesor de ciencias políticas en la Universidad de Houston.
La vivienda en Texas es significativamente más asequible que en estados como California y Nueva York, un incentivo importante para atraer nuevos residentes y empleadores por igual. Pero a medida que la economía y la población de Texas se dispararon durante la última década, también lo hicieron los costos de la vivienda, una tendencia que solo se aceleró durante la pandemia de COVID-19.
Si bien los precios promedio de las viviendas en Texas y sus principales áreas urbanas se mantienen por debajo de los de California, Nueva York y Florida, aumentaron significativamente durante la pandemia. Las altas tasas de interés sólo han hecho que la perspectiva de comprar una casa sea más difícil para los posibles compradores de vivienda por primera vez.
“Si Texas es percibido como un lugar donde la gente no puede comprar una casa, entonces veremos una avalancha de personas que vienen aquí desde otros estados y otras empresas que se mudan aquí lentamente”, dijo Rottinghaus. “Los republicanos dicen que no quieren que Texas se parezca a California. Pero en términos de precios de la vivienda, las cosas van hacia ahí”.
Más de la mitad de los texanos dicen que gastan demasiado de sus ingresos en vivienda, según una encuesta del Texas Lyceum de 2023 , lo contrario de 2020, cuando más de la mitad de los texanos dijeron exactamente lo contrario.
“El hecho de que los hijos, los nietos y ellos mismos no puedan acceder al sueño americano de ser propietario de una vivienda de la misma manera que históricamente los estadounidenses siempre han podido hacerlo es crear un mandato claro de los votantes de que los funcionarios electos en cualquier nivel deben hacer algo. ”, dijo Nicole Nosek, quien dirige Texans for Reasonable Solutions, una organización sin fines de lucro que aboga por una reforma de zonificación.
Espacio para el bipartidismo
Los conservadores de Texas parecen estar aprovechando cada vez más una explicación emergente para los problemas de asequibilidad de la vivienda en el estado: aunque Texas regularmente supera al resto de la nación en construcción de viviendas, no ha construido suficientes viviendas para satisfacer la demanda en medio del creciente crecimiento demográfico del estado. Texas tiene la segunda peor escasez de viviendas del país, justo detrás de California, según un análisis reciente de Up For Growth , una organización sin fines de lucro que se centra en políticas de vivienda. Texas necesita 306.000 viviendas más de las que tiene, según muestra el análisis.
Los defensores de la vivienda argumentan que la escasez ha contribuido a aumentar los costos de la vivienda y cada vez más han echado una parte importante de la culpa a las normas locales que dictan qué tipos de viviendas se pueden construir y dónde. Sostienen que esas reglas han dificultado que los desarrolladores construyan suficientes viviendas para satisfacer la demanda de vivienda, lo que ha aumentado los costos de la vivienda.
Las ciudades de Texas tienden, por ejemplo, a exigir una cantidad mínima de terreno en el que debe asentarse una vivienda unifamiliar, una regulación conocida como tamaño mínimo de lote, que las investigaciones han vinculado con precios más altos de las viviendas. Los terrenos residenciales de la mayoría de las ciudades sólo pueden usarse para construir viviendas unifamiliares y restringen la cantidad de unidades de vivienda que pueden colocarse en un lote en particular, lo que, según algunos defensores, dificulta que los desarrolladores construyan suficientes viviendas para satisfacer la demanda.
Las ciudades también limitan la altura que pueden tener las casas y los edificios de apartamentos y exigen un número mínimo de plazas de aparcamiento que deben tener las viviendas unifamiliares y los apartamentos, todos mandatos que, según los defensores de la vivienda, los promotores inmobiliarios, los economistas y los académicos, pueden hacer subir los precios de las viviendas y los alquileres. .
“Si realmente nos preocupa la asequibilidad de la vivienda, el primer paso debería ser reducir estas restricciones de zonificación”, dijo Vance Ginn, economista de libre mercado que dirige su propia firma de consultoría económica.
“La conclusión es que tenemos que construir, construir, construir”, dijo Biden en una reunión de la Liga Nacional de Ciudades a principios de este mes. “Así es como bajamos los costos de la vivienda para siempre”.
En los últimos años, los estados azules como California y Oregón y los estados rojos como Montana han promulgado reformas para flexibilizar las restricciones locales a la vivienda para combatir sus crisis inmobiliarias.
En Texas, incluso adversarios bien conocidos parecen estar alineándose en materia de vivienda. A lo largo de los años, los legisladores republicanos a menudo han atacado a los funcionarios de Austin por promulgar políticas progresistas. Pero cuando se trata de relajar las restricciones sobre el uso del suelo para permitir más viviendas, el tenor de las soluciones propuestas es notablemente similar hoy en día.
“Siempre pensamos en la política como este espectro o una línea recta”, dijo Vasut en el panel de YIMBYtown. “La política es una herradura. … Se ve que tal vez haya diferentes deseos o tal vez motivaciones que están llevando [a las personas] a llegar a esta conclusión, pero que hacen que ambos lados del pasillo quieran abordar el tema”.
En una época de profunda polarización y cuestiones de guerra cultural cada vez más tensas, algunos ven abordar la asequibilidad de la vivienda como una oportunidad para que ambos lados del pasillo trabajen juntos para resolver un problema que afecta a todos los texanos, independientemente de su afiliación partidista.
Para los demócratas, la reforma de zonificación tiene el potencial de reducir la segregación racial al permitir a las familias de color un mayor acceso a opciones de vivienda (y, por lo tanto, mejores distritos escolares y oportunidades laborales) en los vecindarios más ricos. También consideran que permitir una mayor densidad de viviendas es un medio para luchar contra el cambio climático ; Si los posibles compradores de vivienda pueden encontrar opciones de vivienda más asequibles más cerca de su lugar de trabajo, sus desplazamientos no serán tan largos, lo que reducirá sus emisiones de carbono.
“El hecho de que la gente tenga que alejarse cada vez más del centro urbano para poder comprar una casa está teniendo un efecto desastroso en nuestro medio ambiente y nuestro clima”, dijo el representante estatal James Talarico , demócrata por Austin.
Durante los últimos cinco años, los legisladores republicanos han estado en una cruzada para reducir los impuestos de los propietarios de viviendas controlando el gasto de los distritos escolares y los gobiernos locales y otorgando exenciones fiscales específicas a los propietarios de viviendas. El año pasado, aprobaron $12.7 mil millones en nuevos recortes de impuestos destinados a ahorrar al propietario típico de Texas más de $2,500 en un período de dos años.
Los recortes de impuestos a la propiedad (y la posibilidad de eliminar por completo los impuestos a la propiedad escolar) probablemente seguirán desempeñando un papel central en la agenda de asequibilidad de los republicanos el próximo año. Abbott dijo a los asistentes a la Cumbre de Políticas de Texas de la Fundación de Política Pública de Texas a principios de este mes que está “insistiendo en que regresemos una vez más y aseguremos que continuaremos recortando esos impuestos a la propiedad hasta que nos deshagamos de la tasa del impuesto a la propiedad escolar aquí en el estado de Texas”.
Pero el año pasado, los republicanos adquirieron un nuevo vocabulario en lo que respecta a la asequibilidad de la vivienda que encaja en un creciente consenso bipartidista sobre el tema. Los legisladores republicanos presentaron proyectos de ley , impulsados por Texans for Reasonable Solutions, para reducir el tamaño mínimo de los lotes de las ciudades y las restricciones sobre la densidad residencial, y flexibilizar las reglas locales para permitir la construcción de unidades de vivienda accesorias, también conocidas como ADU o “pisos para abuelas”, en el Patios traseros de viviendas unifamiliares.
Esas propuestas en gran medida pasaron desapercibidas y murieron , pero últimamente los republicanos han mostrado señales de que están interesados en llevar ideas similares a la Legislatura de Texas el próximo año.
Hay señales de que los texanos ya están abiertos a tales movimientos. Una encuesta reciente de Pew Trusts encontró que la mayoría de los texanos apoyan permitir casas adosadas y pequeños edificios de apartamentos en cualquier lote residencial, y apartamentos sobre garajes o patios traseros. Alrededor del 45% de los tejanos dijeron que apoyan la reducción del tamaño mínimo de los lotes en las ciudades, según la encuesta de Pew .
