Cada semana recibo llamadas en mi oficina de personas que entraron en una compra-venta de una propiedad e hicieron el traspaso con un notario. Como casi siempre pasa, surgen problemas en el momento en que el comprador se atrasa en los pagos o en el momento que el comprador descubre que fue timado por el vendedor. Aquí les paso varias observaciones para que se protejan.
Primero, en Texas la ley exige que en toda materia de bienes raíces el arreglo este por ESCRITO! No son legales los contratos ORALES en Texas que tengan que ver con bienes raíces. Si la venta va a ser financiada por el mismo vendedor, la ley en Texas exige que la transacción este documentada por escrito. Este traspaso hay que hacerlo con un abogado, y nunca con un notario público!
Que términos necesita el contrato de compra-venta incluir para que sea válido? Recuerde que estamos hablando de una transacción privada en donde el mismo vendedor financia la venta. Cuando un banco se involucra, o una hipotecaria, entonces los abogados de estas instituciones revisaran los documentos para cerciorarse que se conformen a la ley. Los problemas surgen siempre cuando el vendedor, el comprador, y el notario NO saben lo que están haciendo.
Se presume que el vendedor tiene las escrituras liberadas o podrá entregar escrituras liberadas en el momento que el vendedor acabe de hacer los pagos. Esto lo digo porque una persona no puede andar vendiendo algo que no es suyo. Por ejemplo una persona no puede decir “te vendo este terreno ya que mi madre me lo va heredar y va a ser mio” o “fue de mi padre y va a ser mio.”
Y el vendedor no explica que el padre murió sin testamento y que todas las propiedades estan atoradas en corte porque todos los hijos se estan peleando la herencia y hay un litigio ya de varios años. Un vendedor tiene a fuerza que tener el cien por ciento de los derechos para poder vender la propiedad. Un vendedor no debe andar vendiendo algo que todavía no es de él, aunque si suele suceder.
El contrato de compra venta debe llevar los nombres completos del vendedor y comprador. Sus direcciones. También debe incluir una descripción legal de la propiedad correcta. El vendedor debe de aportar esta información y debe ser correcta. El no puede decir “un terreno de veinte metros entre la calle Washington y Elizabeth.” Tiene que ser la descripción legal completa. Si el vendedor habla ingles, pero los compradores hablan únicamente español o si parte de las negociaciones se hicieron en español, entonces el contrato debe redactarse en español. Todo debe de ir en español.
También el contrato debe de explicar cuales son los remedios del vendedor en caso de que los compradores estén incumpliendo con el contrato. O sea que pasa cuando el comprador se atrasa en los pagos? Esto debe de ser incluido. De la misma manera el contrato debe de explicar que remedios tiene el comprador para curar el incumplimiento del mismo. Esto quiere decir que el contrato debe de incluir un párrafo en donde se le explica al comprador que si por alguna razón esta incumpliendo con el contrato (no ha pagado, etc..), el tiene el derecho a ponerse al corriente en treinta días (30) desde que recibió la notificación por escrito que esta en violación del contrato.
La notificación al comprador que esta en violación del contrato de compra venta debe de ser por escrito. Y debe de entregársele al comprador por correo, certificado, con acuse de recibo. La notificación debe de ir con letra mayúscula tamaño 14 y debe de decir lo siguiente:
USTED NO ESTA CUMPLIENDO CON LOS TERMINOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA. AL MENOS QUE TOME LOS SIGUIENTES PASOS INCORPORADOS EN ESTA NOTIFICACION PARA ESTA FECHA (AQUÍ FECHA) EL VENDEDOR TENDRA EL DERECHO DE EMBARGARLE Y ADJUDICARSE SU PROPIEDAD.
La notificación también debe de incluir que remedio va a seguir el vendedor. Si el comprador no ha hecho pagos, entonces debe de incluir el monto que se debe, explicando cuanto es del principal y cuanto es del interés. La notificación también debe de indicar si el vendedor ha incurrido gastos adicionales como honorarios de abogado y desde cuando empezó la violación del contrato y cuanto ha durado. Finalmente, si el comprador esta violando otro termino del contrato, entonces el vendedor tiene que identificar el mismo y permitirle al comprador curar o tomar pasos para remediar la situación.
Si el comprador ha hecho pagos de más del cuarenta por ciento (40%) del valor de la propiedad o cuarenta y ocho pagos (48) o más, pero ahora no esta cumpliendo con los términos del contrato, entonces el vendedor puede vender la casa. Pero antes de vender la casa, el comprador ahora tiene sesenta (60) días para ponerse al corriente. También se le debe de notificarle al comprador por correo certificado con acuse de recibo y decir lo siguiente.
USTED NO ESTA CUMPLIENDO CON LOS TERMINOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA. AL MENOS QUE TOME LOS SIGUIENTES PASOS INCORPORADOS EN ESTA NOTIFICACION PARA ESTA FECHA (AQUÍ FECHA) UN FIDUCIARIO SERA CONTRATADO POR EL VENDEDOR Y ASI VENDER SU PROPIEDAD EN UNA SUBASTA PUBLICA.
Si en la subasta se vende la propiedad y esta recauda fondos mas allá del balance de la deuda, entonces lo extra se le rembolsa al vendedor. Si después de la subasta queda un monto pendiente entonces el vendedor puede demandar al comprador para recuperar lo que resta. Al menos que dentro del contrato haya una provisión en donde después de la subasta, se libere al comprador de cualquier otro compromiso. O sea que el comprador ya no está obligado a pagar el balance o el adeudo que quedo debiendo. La subasta no puede proceder hasta que se le haya dado tiempo al vendedor (sesenta (60) días por ley) de corregir el problema.
Antes de firmar el contrato de compra venta, el vendedor tiene la obligación por ley de informarle a usted sobre la condición de la propiedad. Si los ingenieros la han medido e inspeccionado. Si ya esta grabada en el departamento de escrituras del condado. Si hay manchas o gravámenes en las escrituras y el por qué. Si las escrituras estan liberadas o no. Si hay o no servicios como agua potable, drenaje, electricidad.
Todo esto, en lo mínimo, debe de ser incluido en los contratos de compra venta. Así que ponga mucho ojo. Haga las cosas bien y diríjase a una casa de títulos o con abogados para que el papeleo este bien hecho. Jamás con un notario. Los notarios no son abogados.
Carlos H. Cisneros es Abogado en Brownsville, Texas y maneja asuntos penales federales y estatales, así como asuntos civiles por accidentes o muerte a raíz de la negligencia de terceros o como resultado de productos defectuosos. El contribuye esta columna como un servicio a la comunidad hispana. Aparte, tiene licencia para litigar en los tribunales de todo Texas, tribunales federales (Distrito Sur), cortes de apelación, incluyendo la corte de apelaciones del 5o Circuito en Louisiana. Preguntas, Sugerencias Y Citas en el 1002 E. Taylor, Brownsville, o Tel. 956.504.2260, Email: carloscisneroslawyuer@hotmail.com.
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